Свежий доклад консалтинговой компании PwC и Института городской земли (ULI) дает сдержанно оптимистичную оценку перспектив европейского рынка недвижимости в 2025 году. Эксперты подчеркивают важность устойчивого развития, роста коммерческой недвижимости и цифровой инфраструктуры, включая дата-центры. Однако одновременно отмечаются и серьезные вызовы — геополитическая нестабильность, ужесточение регулирования и рост стоимости строительства.

Большинство руководителей европейских девелоперских и инвестиционных компаний ожидают сохранения или роста деловой уверенности и прибыли в 2025 году. Это объясняется большей предсказуемостью процентных ставок и стабилизацией цен.

Хотя банки снова готовы кредитовать, заемщики с осторожностью относятся к условиям финансирования, что может замедлить восстановление рынка. Оптимизм по поводу притока капитала в Европу может быть недолгим, если обострение международной обстановки приведет к новому витку инфляции и росту ставок.

Инвесторы всё чаще рассматривают вложения в инфраструктуру, которая будет поддерживать внедрение новых технологий, цифровизацию и переход к низкоуглеродной экономике. В числе приоритетных направлений:

1. Дата-центры – лидируют по инвестиционной привлекательности, потенциалу развития и доходности.
2. Энергетическая инфраструктура нового поколения – набирает обороты на фоне перехода к экологически чистым источникам энергии.
3. ESG-факторы (экология, социальная ответственность, корпоративное управление) продолжают играть важную роль, несмотря на сложное регулирование и финансовые барьеры.
4. Искусственный интеллект всё активнее внедряется в процессы управления недвижимостью для повышения эффективности.

Среди ключевых проблем — обеспечение стабильного энергоснабжения для цифровой инфраструктуры и рост страховых затрат, связанных с климатическими рисками. Чтобы справляться с вызовами, лидеры отрасли внедряют интегрированные операционные платформы.

Размер рынка и ликвидность остаются главными критериями при выборе городов для развития проектов. Сектор уходит от фокуса на офисные и торговые помещения, расширяя горизонты и инвестируя в разнообразные направления.

Топ-города для инвестиций в 2025 году:

1. Лондон — сохраняет лидерство четвертый год подряд.
2. Мадрид — резко поднялся в рейтинге благодаря устойчивой экономике и высокому качеству жизни.
3. Париж — на третьем месте, поддерживаемый вложениями в подготовку к Олимпиаде и масштабными инфраструктурными проектами.

По данным MSCI, Лондон и Париж вместе составили 11% от всех сделок с недвижимостью в Европе за первые девять месяцев 2024 года — это около 14 миллиардов евро инвестиций.

Другие заметные города:

• Берлин (4-е место), Мюнхен (5-е), Франкфурт (8-е), Гамбург (9-е) — показывают устойчивость, несмотря на замедление экономики Германии.
• Милан (7-е) и Амстердам (6-е) — сохраняют стабильные позиции.
• Лиссабон (10-е) — немного сдал позиции из-за коррекции рынка.

В то время как южноевропейские города сталкиваются с трудностями, Центральная Европа (Варшава, Вена, Прага) вызывает всё больше интереса у инвесторов. А вот такие города, как Дублин и региональные центры Великобритании, после нескольких лет роста опустились в рейтинге.

Согласно отчету, Дублин занял 17-е место из 30 европейских городов — против 13-го в прошлом году. Несмотря на положительный результат, рынок столицы Ирландии сдерживают проблемы с инфраструктурой и сложное градостроительное регулирование.

По мнению главы PwC Ireland в сфере недвижимости Джоанны Келли, решение этих проблем и предсказуемая налоговая политика помогут укрепить позиции города. При этом Дублин остается привлекательным благодаря сильной экономике и молодому, образованному населению.

«Развитие инфраструктуры — ключ к созданию устойчивого и конкурентоспособного рынка недвижимости», — подчеркнула Келли.

Более 80% участников рынка рассчитывают на стабильность или рост прибыли в 2025 году, из них около половины — на явное улучшение. Однако сохраняется высокая тревожность:

• 85% обеспокоены геополитической нестабильностью (в прошлом году — 74%).

• 83% указывают на конфликты в Европе и на Ближнем Востоке как главные риски.

Также сильное влияние на настроения инвесторов оказывают процентные ставки в США и ЕС, а также политическая обстановка в Азии. Некоторые аналитики говорят о трех- или даже пятилетнем восстановлении рынка.

Согласно опросу:

• 77% участников тревожатся за рост европейской экономики.
• 62% — за глобальную ситуацию.
• 74% считают самым серьезным вызовом ужесточение регулирования.
• 70% — рост стоимости строительства.
• 44% продолжают опасаться снижения спроса на аренду (в прошлом году — 48%).

Несмотря на приоритет ESG, более 70% обеспокоены экологическими нормативами, и почти столько же считают, что эти трудности сохранятся как минимум на пять лет. Отрасль сталкивается с сопротивлением к чрезмерному регулированию в этой сфере.

Цифровизация и искусственный интеллект

• Почти 50% компаний уже применяли ИИ в своих операциях в прошлом году.
• Большинство считают, что в ближайшие пять лет ИИ и машинное обучение изменят рынок недвижимости.

В то же время растут риски цифрового характера:

• 59% называют кибербезопасность одной из главных проблем.
• 42% — обеспокоены сложностью цифровой трансформации.
• 35% — подчеркивают риски, связанные с ИИ.

За последние пять лет киберугрозы вышли на второе место среди приоритетных вызовов — 63% респондентов.

Один из главных вопросов — возможность привлечения капитала. Инвесторы сталкиваются с глобальной неопределенностью, новыми экономическими реалиями и изменениями в структуре владения недвижимостью.

Даже несмотря на снижение стоимости активов, институциональным инвесторам трудно заново входить в рынок из-за эффекта "деноминатора" — когда замедленная переоценка активов мешает новым вложениям. При этом сектор недвижимости должен конкурировать с более стабильными активами, например, гособлигациями.

Наиболее перспективные направления на 2025 год:

• Дата-центры — драйвер цифрового роста.
• Новая энергетика — отражение перехода к ВИЭ.
• Студенческое жилье и логистика — выигрыш на фоне демографических трендов.

Однако на таких направлениях, как логистика, склады и жилье, ощущается дефицит предложения, а чрезмерный оптимизм может привести к переоценке. Инвестиции в офисные и торговые объекты пока остаются под вопросом из-за продолжающихся структурных изменений в этих секторах.

Недвижимость всё чаще сталкивается с последствиями экстремальных погодных условий и необходимостью перехода к углеродной нейтральности. Рост финансовых и операционных издержек становится очевидным — почти две трети участников ожидают увеличения страховых платежей в ближайшие пять лет.

Несмотря на высокую осведомленность о климатических угрозах, меры, принимаемые отраслью, пока не соответствуют масштабу и срочности вызова.

На фоне геополитической и экономической неопределенности в европейском секторе недвижимости сохраняется осторожный оптимизм. Лидеры рынка, способные адаптироваться к регулированию, требованиям ESG и цифровым вызовам, а также активно внедрять инновации, окажутся в наиболее выгодной позиции в ближайшие годы.